奥园健康董事会主席 郭梓宁

乐居财经 张丹 发自北京

肥水不流外人田，郭梓宁与郭梓文兄弟俩玩了一把“闭环操作”。

3月13日晚，奥园健康(3662.HK)发布公告称，将此前通过公开市场竞得的一宗地块，以6150万元转让予中国奥园(3883.HK)。郭梓宁任奥园健康主席，郭梓文则是中国奥园主席，中国奥园持有奥园健康54.58%股份。因此，这是一笔发生在郭氏兄弟之间的关联交易。

根据协议安排，中国奥园将负责该项目的整体开发、建筑、运营及管理，享有项目70%经济利益；奥园健康将继续专注于轻资产营运业务，保留该项目余下30%经济利益。

以“健康”的名义

奥园健康定位轻资产运营，2019年3月18日成功赴港上市。上市之后的第一笔投资，却是以“重资产模式”参与土地竞拍，拿下了一块地。

据公告信息，该地块位于上海市奉贤区，奥园健康于2019年12月12日以8200万元价格竞得，总面积约为303692平方米，地上建筑面积约为75923平方米，容积率2.5，使用期限50年，作科研设计用途。

“购买土地只是开始，后期需要大量的资金加持，盈利收回时间长且有很多不确定。”这是当时市场上很大一部分声音。

或许是为了打消市场疑虑，又或是为了给投资者吃下定心丸，在入手5天之后，奥园健康在12月17日发布公告，称要与中国奥园附属公司签署合作框架协议，对该地块进行轻资产运营合作。

如今，合作公司敲定，上海奥慧妍（奥园健康间接全资附属公司）与广州奥盈投资（中国奥园的间接全资附属公司）将合作开发该地块。

花费重金拿地，以专注轻资产营业业务为由，再以75折卖给母公司中国奥园，自己保留30%的经济利益。奥园健康的这波操作，引发了市场正反两种声音。

支持者认为，奥园健康坚持轻资产的模式，现在打折是为了以更少的的重资产投入获得更高的收益，而且有母公司中国奥园的支持，估值也会提升。

质疑者则认为，奥园健康原价拿地，却打折卖给中国奥园，有让奥园健康小股东利益受损之嫌。

据悉，本次交易的上海奉贤区地块，位于上海“东方美谷”产业园区内。2019年5月，中国奥园签约东方美谷，项目计划投资超过百亿，其中，奥园健康产业板块计划于东方美谷打造大中华区总部研、产、发的有机链条。

既然中国奥园是“东方美谷”的主投资商，那么，为什么不是中国奥园直接拿地，反而是由轻资产运营的奥园健康拿地之后再转给中国奥园？为什么要绕一个大圈子？对此，奥园公告并未有相关解释。

“双赢”的交易

乐居财经获悉，奥园健康除了自留的30%项目经济收益权，其还会在奉贤地块开发项目建成后，将在该项目中提供物业管理、招商引资及大健康产业运营服务等轻资产服务，也会以合理的价格收取管理、品牌输出等运营费用。

换言之，奥园健康赚的不止是项目的30%经济利益，它已经锁定了一个物业项目的未来运营收益。

奥园健康和中国奥园都获得了好处，看上去，这是一个双赢的关联交易。

不过，一个容易被忽略的细节是，奥园健康是实实在在为拿地支付了真金白银。根据公告，奥园健康与2019年12月12日与上海市奉贤区规划与自然资源局签订了土地出让合同，奥园健康需要在签订土地转让合同之日起5日内缴纳20%定金，及30天内支付全部土地出让金。

而中国奥园与奥园健康之间的关联交易，目前仅签订了框架协议，转让价款交付方式尚无约定。由于中国奥园和奥园健康此前签订的年度合作协议已经到期，新的合作协议尚待股东大会批准。

一位业内人士分析，奥园健康以物业管理及轻资产概念上市，获得较高估值和低成本融资，它以低成本资金去拿地，再以75折转让给中国奥园，奥园可以低成本获得地产开发项目。“从收益的角度上，奥园健康还赚了5%。”

对于奥园健康以2050万折让换来上海奉贤项目30%经济利益权，是否合理？是以何种财务指标做依据计算？奥园健康尚未给出解释。

大健康“锦上添花”

大健康是除了物业管理、商业运营之外，奥园健康的第三大板块，是其特色也是其重力布局的产业。相比于有中国奥园支撑的物业管理、商业运营，大健康产业更多是处于“开发铺路”阶段。

根据最新披露的2019年业绩预告，奥园健康预计净利润同比增长不少于80%，增长主要得益于物业管理在管物业建筑面积增加，以及来自商业运营新开购物商场数目及在管购物商场建筑面积增加所致。

物业、商业为奥园健康贡献了全部业绩。数据显示，2019年上半年总收入3.92亿元人民币，同比增长46.7% ；收入占比中，物业管理服务分布占比73.3%，商业运营服务分布占比26.7%。

目前，大健康产业在三大板块的业绩贡献还处于“等待花开”的状态，而在奥园健康的规划中，大健康产业发挥的更多是“锦上添花”的作用。

根据2019年中期业绩显示，布局大健康业务，聚焦医美和中医两大领域，为集团业绩创造了新的增长点，但在上半年医美板块基本没有任何贡献。

“整体上还是会以物业管理和商业为基础，在这个基础上增添医美的管理方向，所以整体上看它不会吃掉我们的利润，而是一个锦上添花的部分。”奥园健康相关负责人在2019年中期业绩发布会上如是解释。

官网介绍，奥园健康的大健康产业，是通过线上线下相结合的一站式医疗服务平台，打造全龄化健康生活方式，主要涵盖医学美容、中医康养、健康产业咨询等业务。

虽然大健康产业还未对业绩形成有力支撑，但是奥园健康对其未来投入力度不会弱。在2019年中期业绩发布会上，郭梓宁就曾表示：“未来，我们将不断深化拓展多元化的大健康服务，引进优质的合作伙伴，开拓社区养老、医美科技等业务，致力于把大健康融入社区、融入商业，三位一体，打造健康的生活环境、社交环境、构筑全方位的健康生活平台。”

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文章来源:乐居财经